La depavimentazione del suolo, tra valenza ambientale e conflitto urbano

1. Da città impermeabili a città permeabili

Per oltre un secolo la modernizzazione urbana è stata misurata anche dalla quantità di terra sottratta a fango e acqua piovana. Strade lisce, cortili lastricati, piazzali carrabili e parcheggi ordinati e puliti, opere progettate e costruite per far scivolare velocemente l’acqua meteorica nel sistema fognario sottostante attraverso apposite caditoie e tombini.

Oggi alcune città sono impegnate nel compiere l’operazione inversa rompendo l’asfalto, rallentando il deflusso dell’acqua, rigenerando strati fertili di suolo e sottosuolo adattandoli per accogliere alberi, arbusti e cespugli appositamente selezionati per vivere in città con l’intento di abbassarne le temperature e favorire la biodiversità, a beneficio di tutti i viventi.

In tempi in cui il riscaldamento globale impone un’inversione di rotta nelle politiche urbanistiche, è lecito chiedersi se questa operazione nota come depavimentazione – volta appunto alla restituzione del suolo, tanto negli strati superficiali quanto in quelli profondi, alle rispettive funzioni ecologiche – vada considerata una scelta discrezionale di Amministrazioni virtuose dal punto di vista ambientale o come funzione necessaria del governo cittadino^[i].

Un parcheggio però non rappresenta soltanto asfalto impermeabile. Per chi lavora di notte, per chi assiste un familiare fragile o gestisce un negozio, un’area di sosta capace di ospitare un rilevante numero di auto rappresenta una condizione concreta di accessibilità e sopravvivenza. Allo stesso modo, per gli inquilini un cortile condominiale rappresenta un investimento, uno spazio di carico/scarico, di gioco, di sicurezza.

Occorre allora considerare che il beneficio della depavimentazione è diffuso e rivolto al futuro, mentre il relativo costo è immediato e riguarda uno specifico gruppo di individui, che siano cittadini di quell’amministrazione o residenti in quell’area che si è scelto di desigillare.

Dipende quindi dalla capacità dell’amministrazione di dimostrare proporzionalità, necessità, efficacia dell’intervento proposto sotto tutti gli aspetti coinvolti.

Nelle città contemporanee, parcheggi, cortili, banchine, piazzali scolastici e aree residuali fanno parte di infrastrutture impermeabili che non sono state progettate organicamente e in un’unica volta, né per mitigare gli effetti dell’eccesso di calore né per fronteggiare le precipitazioni estreme, fenomeni distinti, entrambi aggravati dai cambiamenti climatici e dall’impermeabilizzazione del suolo. Nel tempo le città hanno visto infatti crescere per sovrapposizione una fitta trama di trasformazioni, più o meno modeste dal punto di vista amministrativo, ma decisive da quello ambientale se considerate cumulativamente.

2. Effetti della depavimentazione

Se si condivide l’idea che un suolo sano dal punto di vista ambientale non coincide con superfici libere da asfalto o altri materiali impermeabilizzanti, bensì con un sistema tridimensionale e vivente, composto da materiale minerale e organico, con acqua e aria, capace di fornire servizi ecosistemici indispensabili al benessere dei viventi, si conviene anche con l’idea che rimuovere la crosta artificiale che ostacola questi servizi, sigillando di fatto il sottosuolo, non è sempre sufficiente a riattivarli appieno^[ii].

L’accezione di depavimentazione che qui si adotta consiste nella rimozione totale o parziale di una copertura artificiale impermeabile e, quando occorre, nella decompattazione degli strati sottostanti o nella bonifica o gestione in sicurezza di quelli contaminati, allo scopo di ripristinare in misura apprezzabile le funzioni idrologiche, biologiche ed ecologiche del suolo. Questa definizione è più stringente di come potrebbe essere presentato un intervento di rimozione di asfalto. Infatti, sostituire l’asfalto con masselli drenanti può favorire l’infiltrazione o il drenaggio e ridurre il deflusso superficiale, ma non ricrea necessariamente suolo vivo e vitale; allo stesso tempo pratiche come la verniciatura delle strade con tinte chiare o la collocazione di piante e cespugli in vasche isolate possono sì contribuire ad attenuare il surriscaldamento o a fornire cibo e riparo a insetti e avifauna, ma in assenza del ripristino di una continuità ecologica tra suolo e sottosuolo l’effetto resta circoscritto.

Le ricerche sulle pratiche francesi mostrano infatti che sotto la copertura rimossa possono rimanere terre di riporto, povertà organica e compattazione profonda; il risultato dipende invece proprio dalla decompattazione, dagli apporti di humus, dalla piantumazione di specie arboree in grado di prosperare in città nonché dalla gestione successiva che deve essere improntata ai criteri di sostenibilità ecologica di lunga durata^[iii].

Per questo, quando si parla di depavimentazione, sarebbe bene tanto rendere chiaro lo scopo quanto rendere pubblico il risultato di ogni singolo intervento per tutte le fasi di cui si compone il processo, utilizzando parametri di riferimento e di misura fissati a livello normativo su basi scientifiche.

La banalizzazione di questa pratica comporta infatti il rischio di trasformare una seria politica di contabilità ambientale in mera rappresentazione opportunistica a fini di greenwashing. In proposito è ISPRA^[iv] a considerare anche demolizioni, de-impermeabilizzazioni e rinaturalizzazioni, avvertendo che il recupero è raro e non ricostituisce automaticamente le condizioni precedenti^[v].

È bene inoltre considerare che un ettaro agricolo impermeabilizzato non è compensato, per una sorta di algebra territoriale da un ettaro di parcheggio urbano reso drenante, poiché posizione, fertilità, biodiversità e servizi ecosistemici non sono fungibili tout court. Per questo la strategia più efficace per la gestione ambientale del suolo urbano dovrebbe consistere nell’evitarne, ridurne e mitigarne il consumo in situ, considerando la compensazione quale scelta residuale.

Le politiche volte al contenimento del consumo di suolo, ovvero quelle disegnate per evitare nuove trasformazioni, non coincidono infatti con quanto richiesto ex d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152, art. 25, comma 4, sulle condizioni ambientali del provvedimento di VIA dirette a compensare gli impatti ambientali negativi significativi.

3. Contesto europeo

A livello europeo il regolamento (UE) 2024/1991 sul ripristino della natura è intervenuto a segnare la traiettoria sul recupero del suolo in città. Il 48mo considerando riconosce che «Al fine di garantire che gli spazi verdi urbani continuino a fornire i servizi ecosistemici necessari, occorre porre fine alla loro scomparsa ripristinandoli e ampliandoli, tra l’altro integrando le infrastrutture verdi e le soluzioni basate sulla natura, come tetti e muri verdi, nella progettazione degli edifici…» mentre l’art. 8, par. 1, impone agli Stati, entro il 31 dicembre 2030, di evitare perdite nette della superficie nazionale complessiva degli spazi verdi urbani e della copertura della volta arborea urbana rispetto al 2024. L’art. 8, par. 1, contiene però una deroga: l’obbligo di assenza di perdita netta non si applica alle zone di ecosistema urbano nelle quali la quota di spazio verde urbano nei centri e agglomerati urbani supera il 45% e la copertura arborea urbana supera il 10%. Dal 1° gennaio 2031, lo stesso articolo richiede una tendenza all’aumento della superficie nazionale totale degli spazi verdi urbani e, in ciascuna zona di ecosistema urbano, della copertura arborea, da misurare ogni sei anni fino al raggiungimento dei livelli soddisfacenti stabiliti ai sensi dell’art. 14, par. 5.

Sebbene la norma costituisca un significativo passo verso città più verdi e vivibili, la depavimentazione in quanto tale non è nominata come obbligo autonomo; essa appare piuttosto come uno degli strumenti più coerenti ed efficaci per le amministrazioni locali per creare o ripristinare spazi verdi in città. Va da sé che il regolamento opera su scala nazionale talché non garantisce affatto che una crescita complessiva del verde in alcune aree urbane privilegiate eviti perdite in quartieri periferici e per questo più vulnerabili né che un indicatore meramente quantitativo sia sinonimo di qualità ecologica. In proposito la letteratura ha già segnalato il rischio che target poco ambiziosi o aggregati consentano il raggiungimento di una conformità formale senza un reale recupero della biodiversità urbana.^[vi]

La direttiva (UE) 2025/2360, il cui termine di recepimento è fissato al 17 dicembre 2028 (art. 26), per parte sua, presenta una struttura prevalentemente conoscitiva, procedurale e di coordinamento. Come chiarisce il 26mo considerando, essa istituisce un quadro comune per il monitoraggio e la valutazione della salute dei suoli, senza imporre agli Stati membri il conseguimento di suoli sani entro il 2050 né stabilire obiettivi intermedi vincolanti. Questa impostazione si traduce nell’individuazione dei distretti e delle unità del suolo, nella designazione delle autorità competenti e nella disciplina armonizzata del monitoraggio, delle misurazioni e delle valutazioni periodiche (artt. 4–10). La direttiva non è tuttavia priva di contenuti sostanziali: essa impone infatti agli Stati di sostenere proprietari e gestori nel miglioramento della salute e della resilienza del suolo (art. 11), prescrive che, in caso di nuova impermeabilizzazione o nuova rimozione del suolo rientranti nel consumo di suolo, siano rispettati i principi di riduzione dell’area interessata, riutilizzo e riconversione dei suoli già impermeabilizzati e preferenza per le aree pesantemente degradate; richiede inoltre di cercare di compensare in misura ragionevole la perdita di servizi ecosistemici, anche incoraggiando la deimpermeabilizzazione e la ricostituzione delle aree sottoposte a rimozione del suolo (art. 12) e introduce obblighi relativi all’identificazione, alla valutazione e alla gestione dei siti contaminati (artt. 13–17). L’art. 10, par. 7, contiene inoltre il riferimento più diretto alla depavimentazione, imponendo alle autorità competenti di individuare, in ciascun distretto, le zone con elevato potenziale di miglioramento mediante «deimpermeabilizzazione o rigenerazione del suolo», sulla base della fattibilità tecnica, dell’efficienza economica e del livello di miglioramento conseguibile.

La direttiva inoltre, e forse questo è il dato più rilevante, assolve una funzione di raccordo con gli altri strumenti europei di pianificazione ambientale; infatti i dati e le valutazioni sulla salute del suolo devono contribuire all’elaborazione dei programmi, dei piani, degli obiettivi e delle misure elencati nell’allegato III (art. 10, par. 6), mentre gli Stati sono tenuti a valutarne periodicamente gli effetti sul suolo (art. 11, par. 2, lett. c). Il coordinamento riguarda, in particolare tra gli altri, i piani nazionali di ripristino previsti dal regolamento (UE) 2024/1991, i piani di gestione dei bacini idrografici della direttiva 2000/60/CE e i piani di gestione del rischio di alluvioni della direttiva 2007/60/CE, secondo l’impostazione espressamente enunciata anche dal 59mo considerando e specificata nell’allegato III della direttiva stessa.

4. Quadro italiano

Affinché l’integrazione normativa si traduca in un effettivo miglioramento delle condizioni ambientali nel nostro Paese, il quadro europeo dovrebbe trovare attuazione mediante strumenti capaci di trasformare gli obiettivi generali in azioni territorialmente efficaci e verificabili. La direttiva (UE) 2025/2360 ha introdotto definizioni comuni (art. 3), distretti e unità del suolo (art. 4), un sistema armonizzato di monitoraggio e valutazione (artt. 6–10), descrittori, indicatori e criteri minimi per la valutazione della salute del suolo (art. 7 e allegato I). Sebbene la direttiva non imponga saldi comunali né obiettivi territoriali disaggregati, il suo recepimento dovrebbe articolare saldi e obiettivi secondo la scala pertinente alla funzione considerata, ovvero comunale o di quartiere per gli effetti urbanistici, climatici e distributivi, di bacino o sottobacino per quelli idrologici. Una simile scelta eviterebbe che la perdita di suolo e di servizi ecosistemici in uno specifico contesto urbano sia occultata da un saldo nazionale positivo o compensata mediante interventi lontani e non collegati, sotto il profilo idrologico, ecologico o funzionale, al luogo della perdita.

Potrebbero inoltre essere stabiliti obblighi per Regioni e Comuni di integrare priorità, indicatori e risultati del monitoraggio negli strumenti urbanistici, climatici, del verde e di gestione delle acque. A questo scopo sarebbe utile istituire, con il coordinamento tecnico dell’ISPRA, un sistema informativo nazionale interoperabile con il portale digitale europeo previsto dall’art. 6, par. 5, e reso accessibile al pubblico ai sensi dell’art. 20, par. 2 con i sistemi informativi regionali. Se, infatti, gli obiettivi rimangono definiti soltanto alla scala nazionale, mentre i rischi e le funzioni del suolo hanno carattere territoriale e locale, gli interventi di ripristino e depavimentazione potrebbero essere selezionati in funzione della mera disponibilità delle aree, delle opportunità finanziarie o della visibilità politica, anziché della loro effettiva utilità ambientale.

L’efficacia del piano nazionale di ripristino previsto dagli artt. 14–18 del regolamento (UE) 2024/1991 richiede un effettivo coordinamento tra i diversi livelli di pianificazione. I dati e le valutazioni prodotti in attuazione della direttiva sul suolo dovrebbero concorrere alla formazione dei programmi e dei piani indicati nel suo allegato III, tra i quali, si è detto, rientrano i piani nazionali di ripristino, i piani di gestione dei bacini idrografici previsti dalla direttiva 2000/60/CE e i piani di gestione del rischio di alluvioni disciplinati dalla direttiva 2007/60/CE (art. 10, par. 6, della direttiva 2025/2360). In questo sistema, alla pianificazione di bacino spetterebbe individuare le aree nelle quali il recupero della permeabilità e della capacità di infiltrazione del suolo possa contribuire concretamente alla riduzione del rischio idraulico e idrogeologico; agli strumenti urbanistici compete invece tradurre le priorità in regole sulle destinazioni e sulle trasformazioni del territorio. Il raccordo con la programmazione delle opere pubbliche dovrebbe poi assicurare tempi, responsabilità e risorse per l’attuazione degli interventi.

La revisione costituzionale del 2022 ha rafforzato il fondamento della tutela del suolo. L’art. 9 Cost. ha espressamente riconosciuto il compito della Repubblica di tutelare l’ambiente, la biodiversità e gli ecosistemi, anche nell’interesse delle future generazioni, mentre il novellato art. 41 consente di limitare e indirizzare l’iniziativa economica anche per finalità ambientali. A questo quadro si affiancano l’art. 42, non modificato nel 2022, che consente comunque di conformare la proprietà alla funzione sociale e il «fondamentale» art. 32, rilevante rispetto agli effetti sanitari dell’impermeabilizzazione e delle isole di calore. Al framework superprimario non corrisponde tuttavia una disciplina statale organica della depavimentazione, del consumo di suolo e della rigenerazione urbana, né un sistema di obiettivi vincolanti e territorialmente articolati. La frammentazione risente anche dell’intreccio fra tutela dell’ambiente, governo del territorio e funzioni comunali, rispettivamente disciplinati dagli artt. 117 e 118 Cost^[vii].

Il diritto vigente offre comunque alcuni riferimenti operativi. Il d.lgs. n. 152/2006 ha enunciato il principio dello sviluppo sostenibile (art. 3-quater) e ha assoggettato a VAS i piani e programmi con effetti ambientali significativi (artt. 6 e 11–18) affidando alla pianificazione di bacino e ai piani per l’assetto idrogeologico la programmazione della difesa del suolo (artt. 53, 65 e 67).

In questo contesto, la valutazione ambientale strategica può svolgere una funzione decisiva, purché non sia ridotta a un adempimento formale. Il rapporto ambientale dovrebbe infatti individuare, descrivere e valutare gli effetti significativi del piano e le ragionevoli alternative, tenendo conto dei suoi obiettivi e del relativo ambito territoriale (art. 5 e allegato I della direttiva 2001/42/CE; artt. 13 e 14 del d.lgs. n. 152/2006). La VAS può quindi confrontare diversi scenari localizzativi, considerare il saldo tra nuove impermeabilizzazioni e superfici recuperate, valutare la qualità ecologica e funzionale dei suoli ripristinati e verificare la distribuzione territoriale degli interventi. Alla dichiarazione di sintesi il compito di illustrare le ragioni della scelta del piano alla luce delle alternative considerate, mentre il monitoraggio dovrebbe consentire di rilevarne gli effetti e adottare eventuali misure correttive (artt. 9 e 10 della direttiva 2001/42/CE; artt. 17 e 18 del d.lgs. n. 152/2006).

Qualora la rimozione della pavimentazione faccia emergere indizi di contaminazione, occorre verificare la ricorrenza dei presupposti previsti dal Titolo V della Parte IV del d.lgs. n. 152/2006 (artt. 242 e 245) secondo le rispettive posizioni soggettive ovvero gli obblighi del responsabile dell’inquinamento e quelli di comunicazione e prevenzione gravanti sul proprietario o gestore non responsabile.

La legge n. 10/2013 ha promosso gli spazi verdi urbani attribuendo al Comitato per lo sviluppo del verde pubblico funzioni di indirizzo e monitoraggio (artt. 3, 4 e 6).

Negli affidamenti pubblici, infine, l’art. 57, comma 2, del d.lgs. n. 36/2023 ha imposto l’applicazione dei criteri ambientali minimi pertinenti ovvero i CAM adottati con d.m. 10 marzo 2020 che possono tradurre gli obiettivi ecologici in prescrizioni relative a specie, suolo, irrigazione e manutenzione, senza però sostituire la disciplina urbanistica della permeabilità né stabilire se e dove depavimentare.

Nel complesso, queste norme pur non fondando un autonomo obbligo di rimuovere le superfici impermeabili, ove applicate estensivamente potrebbero ben orientare la pianificazione, la localizzazione, la progettazione e la gestione di questo tipo di interventi.

Il passaggio dalla programmazione all’attuazione resta, tuttavia, un punto critico. Il recente referto della Corte dei conti sulla gestione territoriale del dissesto idrogeologico, pur non occupandosi specificamente di depavimentazione, ha registrato il progressivo affermarsi di una prevenzione fondata sulla pianificazione di lungo periodo, sulla manutenzione, sulle infrastrutture verdi e sulle nature-based solutions. La disponibilità di risorse non garantisce però la realizzazione di interventi su vasta scala stante la frammentazione delle competenze, l’insufficiente capacità progettuale degli enti territoriali, i ritardi procedurali e le carenze del monitoraggio che alimentano lo scarto tra finanziamenti, spesa e opere concluse.

Significativo in proposito è il caso lombardo ove, a fronte di oltre 59 milioni di euro destinati a 167 opere, la Corte ha segnalato rallentamenti dovuti alle procedure autorizzative ed espropriative, a gare deserte, a contenziosi, ad aumento dei costi e carenza di personale tecnico presso gli enti locali, cui si aggiungono incompletezze nella registrazione e nella tracciabilità degli interventi.

Anche i progetti di depavimentazione dovrebbero quindi essere selezionati in base all’intensità e alla distribuzione territoriale del rischio, anziché alla mera disponibilità delle aree o dei finanziamenti, e monitorati mediante indicatori ambientali, fisici, finanziari e temporali. In questa prospettiva assume particolare rilievo l’indicazione della Corte di collegare la «geografia del rischio» alla «geografia della risposta pubblica», rendendo interoperabili ReNDiS, BDAP-MOP e ReGiS. La Corte dei conti ha rilevato che nessuna delle tre banche dati, considerata isolatamente, permette di ricostruire l’intero ciclo tecnico, amministrativo, finanziario e realizzativo dell’intervento. Per questo ne viene auspicata una maggiore interoperabilità, basata soprattutto sull’impiego uniforme del CUP (art. 11 della legge 16 gennaio 2003, n. 3). Applicato alla depavimentazione, e integrato con indicatori specifici oggi non necessariamente presenti nelle tre banche dati, un simile raccordo informativo consentirebbe di verificare non soltanto quanta superficie sia stata resa permeabile, ma anche dove, in quali tempi, con quali risorse e con quale contributo effettivo alla riduzione del rischio^[viii].

Restando entro i confini della Lombardia, si può osservare che la l.r. n. 31 del 2014, innestata sulla l.r. n. 12 del 2005, ha soprattutto contenuto nuove espansioni e favorito il riuso del costruito. Ciò ha rappresentato certamente un passaggio significativo, ma ha lasciato le città in secondo piano. La legislazione regionale ha affidato infatti alla pianificazione cittadina una pluralità di tecniche e perimetrazioni, con esiti inevitabilmente disomogenei^[ix], destinati a crescere quando le decisioni sugli usi del suolo restano prevalentemente locali e mancano politiche nazionali credibili capaci di orientare ex ante e controllare ex post^[x].

La disciplina lombarda non regola autonomamente la depavimentazione, ma contiene disposizioni che possono sostenerne la programmazione. La l.r. 28 novembre 2014, n. 31 ha qualificato il suolo come risorsa non rinnovabile e bene comune e, mediante le modifiche alla l.r. 11 marzo 2005, n. 12, ha affidato al PTR, alla pianificazione sovracomunale e ai PGT il contenimento del consumo di suolo. La Carta del consumo di suolo prevista dall’art. 10, comma 1, lett. e-bis), della l.r. n. 12/2005, censendo anche aree dismesse, contaminate, degradate, inutilizzate o sottoutilizzate, può offrire una prima base per individuare le superfici suscettibili di recupero, dando un contributo tuttavia indiretto, poiché il bilancio ecologico disciplinato dalla l.r. n. 31/2014 confronta le aree agricole trasformate con quelle restituite all’uso agricolo e non misura il saldo fisico tra nuove impermeabilizzazioni e superfici depavimentate. Un intervento urbano può pertanto recuperare permeabilità e servizi ecosistemici senza essere contabilizzato come riduzione del consumo di suolo.

Anche la disciplina della rigenerazione urbana introdotta dalla l.r. 26 novembre 2019, n. 18 può favorire la depavimentazione, in particolare attraverso gli incentivi e le misure previste dagli artt. 8-bis, 11 e 40-bis della l.r. n. 12/2005 per il recupero delle aree e degli immobili dismessi. Rigenerazione edilizia e rigenerazione ecologica non sono però equivalenti poiché il riuso di un’area già urbanizzata evita certo nuovo consumo di suolo, ma non comporta necessariamente la rimozione delle superfici impermeabili. Per produrre effetti verificabili, gli incentivi dovrebbero quindi essere collegati a prestazioni relative alla superficie resa permeabile, alla capacità di infiltrazione e al recupero delle funzioni ecosistemiche.

Il riferimento più diretto si rinviene nella disciplina dell’invarianza idraulica e idrologica posta dall’art. 58-bis della l.r. n. 12/2005 e dal r.r. 23 novembre 2017, n. 7, modificato dal r.r. 28 marzo 2025, n. 3. Il regolamento ha imposto infatti ai Comuni (art. 14) di valutare il rischio idraulico e recepirne gli esiti nel PGT, riconoscendo espressamente il contributo delle soluzioni basate sulla natura e dei sistemi di drenaggio urbano sostenibile (art. 5, c. 1) alla gestione delle acque meteoriche, alla mitigazione delle isole di calore e alla tutela della biodiversità. In questo quadro la depavimentazione potrebbe costituire una misura di controllo del deflusso alla fonte, purché sia inserita nella pianificazione comunale e valutata mediante indicatori idraulici ed ecologici. La sola realizzazione di una superficie drenante, infatti, non dimostra il recupero del suolo occorrendo, in coerenza con quanto sopra esposto, verificarne struttura, capacità di infiltrazione, funzionalità biologica, manutenzione e contributo effettivo alla riduzione del rischio.

Nel loro insieme, le norme lombarde forniscono dunque basi conoscitive, incentivi e criteri idraulici utili, ma richiedono un esplicito raccordo nel PGT e indicatori specifici perché la depavimentazione divenga una politica territoriale misurabile, anziché una conseguenza eventuale della rigenerazione urbana.

5. Rapporti con la cittadinanza

L’interesse ambientale non dovrebbe però trasformarsi in una licenza per trasferire sul soggetto più facile da raggiungere, soprattutto se più vulnerabile, il costo di un beneficio collettivo. Anche se la sosta di un’auto privata su suolo pubblico non costituisce un diritto acquisito alla conservazione del singolo posto da parte del cittadino, ciò non rende irrilevante da un punto di vista sociale la soppressione dei parcheggi pubblici al fine di realizzare una depavimentazione.

In assenza di pianificazione di lungo periodo, eliminare aree di sosta può infatti trasferire il traffico nelle strade vicine, aggravarne la manutenzione, penalizzare chi non dispone di parcheggi privati o non ha accesso a un trasporto pubblico adeguato, nonché incidere negativamente sulle attività commerciali di prossimità. La scelta di trasformare parcheggi in aree verdi si configura legittima e accettabile quando nasce da un’istruttoria concreta, non dalla formula secondo cui ogni auto rimossa da una particolare via o piazza equivale a un automatico miglioramento della qualità della vita in città. Occorrerebbe conoscere il numero e l’uso dei posti, le alternative nelle diverse ore, gli effetti sulle vie adiacenti, le esigenze delle persone con disabilità e di coloro che accedono a servizi essenziali, nonché le soluzioni sostitutive/alternative. Se è vero che la tendenza è quella di favorire politiche di cittadinanza attiva, la cittadinanza non può essere informata a progetto già definito^[xi].

La qualificazione del suolo come bene comune, letta alla luce della funzione sociale prevista dall’art. 42 Cost., può giustificare standard di permeabilità e limiti all’impermeabilizzazione, ma non produce automaticamente obblighi puntuali per i privati, che ove previsti devono avere un fondamento normativo ed essere proporzionati alle caratteristiche degli immobili e ai costi dell’intervento. Occorre quindi distinguere le nuove costruzioni e le ristrutturazioni rilevanti, nelle quali requisiti più elevati possono essere incorporati fin dalla progettazione, dagli edifici esistenti, per i quali un adeguamento generalizzato e immediato potrebbe gravare soprattutto sui condomìni con minore capacità economica e amministrativa. Gli obblighi più intensi potrebbero essere collegati al rifacimento delle pavimentazioni dei cortili o delle reti di raccolta delle acque, mentre negli altri casi potrebbero risultare utili contributi, assistenza tecnica e incentivi fiscali o tariffari. Anche un eventuale corrispettivo per la gestione delle acque meteoriche commisurato alla superficie impermeabile potrebbe rendere visibile il costo idraulico e incentivare la depavimentazione; anche in questo caso però l’introduzione di simili prescrizioni richiederebbe una specifica base normativa, criteri affidabili di misurazione e correttivi sociali, non trattandosi di una componente tariffaria oggi applicata in via generale.^[xii]

Per quanto riguarda i costi, per valutare l’obiezione secondo cui la depavimentazione comporterebbe costi troppo elevati, occorre considerare l’intero ciclo di vita dell’opera. Il termine di confronto non può essere ridotto, infatti, al costo apparentemente nullo della pavimentazione esistente poiché anche l’asfalto richiede manutenzione, aumenta il deflusso verso le reti contribuendo agli allagamenti e all’isola di calore. Per quanto riguarda la depavimentazione, è vero che ai costi di demolizione e gestione dei materiali rimossi si aggiungono quelli delle indagini sul terreno, dell’eventuale bonifica, dell’apporto di suolo idoneo, dell’irrigazione, dell’attecchimento e della manutenzione pluriennale. Detti costi devono però essere confrontati con benefici idraulici, termici ed ecologici preventivamente definiti e successivamente misurati^[xiii].

Devono poi essere considerate anche le possibili esternalità negative. Un intervento correttamente progettato favorisce l’infiltrazione senza ristagni prolungati; errori di quota, drenaggi inefficienti, pozzetti ostruiti o manutenzione insufficiente possono invece agevolare la proliferazione di insetti. La scelta delle specie arboree da piantare incide sull’esposizione agli allergeni; una vegetazione eccessivamente fitta potrebbe compromettere la visibilità, l’illuminazione, l’accessibilità e i percorsi di emergenza. Questi rischi non giustificano però la rinuncia alla depavimentazione, ma al contrario richiedono che progetto e documenti di gara definiscano parametri verificabili relativi, tra l’altro, al tempo di drenaggio, alla capacità di infiltrazione, alla qualità e al volume del suolo, all’ombreggiamento, all’attecchimento, al potenziale allergenico delle specie e alla durata della manutenzione.

L’art. 57, comma 2, del d.lgs. n. 36/2023 ha imposto l’inserimento nella documentazione progettuale e di gara delle specifiche tecniche e delle clausole contrattuali contenute nei CAM applicabili; per le componenti a verde rilevano quelli adottati con d.m. 10 marzo 2020. Ulteriori requisiti propri della depavimentazione dovrebbero essere individuati dalla stazione appaltante in relazione allo specifico intervento e accompagnati da controlli, penali, garanzie di attecchimento con obblighi di sostituzione o correzione. Il collaudo formale dell’opera non è certo sufficiente se il suolo rimane compattato, la vegetazione non attecchisce o l’acqua ristagna.

Prima di favorire l’infiltrazione occorre, infine, accertare le condizioni del sottosuolo. In presenza dei presupposti previsti dalla legge trovano applicazione, lo si è detto, gli obblighi di prevenzione, comunicazione e caratterizzazione disciplinati dagli artt. 242 e 245 del d.lgs. n. 152/2006, secondo le rispettive posizioni soggettive. La rimozione e la gestione dei materiali devono inoltre rispettare la disciplina dei rifiuti e, quando applicabile, quella delle terre e rocce da scavo. La depavimentazione non si esaurisce, dunque, nella rimozione della superficie poiché l’efficacia dell’intervento dipende dall’integrazione tra conoscenza del suolo, progettazione, manutenzione e verifica delle prestazioni nel tempo^[xiv].

6. Limite o opportunità di sviluppo? Genova, Bergamo, Milano, Parigi e Berlino.

Per costruttori e imprese gli obblighi di permeabilità possono ridurre superficie commercializzabile, parcheggi e rendita attesa, aggravando oneri economici volti a indagini, lavori di suolo, responsabilità manutentive e tempi autorizzativi. Regole comunali diverse e indicatori incerti favoriscono inoltre solo quegli operatori più strutturati, capaci di assorbire costi e ritardi.

Non tutte le prospettive economiche, però, si riducono. La depavimentazione potrebbe spostare la domanda verso la demolizione selettiva, il riciclo, la caratterizzazione e bonifica, il drenaggio urbano sostenibile, l’ingegneria del suolo, il vivaismo, la manutenzione e il monitoraggio rappresentando così una forma concreta e attuabile della cosiddetta transizione ecologica dall’espansione urbana alla trasformazione della città esistente.

Per attuarsi, però, la transizione necessita, soprattutto per il tessuto produttivo costituito dalle piccole e medie imprese tradizionali, di standard uniformi, formazione, accesso al credito e appalti che non concentrino il mercato in pochi contratti sovradimensionati. La pubblica amministrazione necessita per parte sua di nuove competenze anche e soprattutto per disegnare le gare e valutare le offerte mediante criteri ambientali e non soltanto sulla base del prezzo.

La funzione sociale della proprietà potrebbe diventare così regola della trasformazione non formula punitiva, premiando tanto il riuso del costruito quanto la de-impermeabilizzazione in situ distanziando la logica volta a autorizzare nuove occupazioni di suolo in cambio di recuperi lontani.

Un’esperienza particolarmente significativa potrebbe essere quella avviata a Genova, la cui amministrazione ha annunciato un aggiornamento delle norme generali del PUC volto a riconoscere il suolo e il verde pubblico come infrastrutture ecosistemiche e a includere espressamente la depavimentazione, i rain gardens e le superfici permeabili tra gli interventi di miglioramento ambientale. La disciplina introdotta collega queste opere a incentivi sul contributo di costruzione, alla possibile attribuzione di crediti edilizi e, in determinati casi, alla loro realizzazione in alternativa alla monetizzazione delle aree a standard. L’iniziativa, presentata dalla stampa come il primo inserimento esplicito della depavimentazione in uno strumento urbanistico generale italiano, mostra come la rimozione delle superfici impermeabili possa passare da intervento episodico a componente della pianificazione comunale^[xv].

A Bergamo, la trasformazione dell’ex parcheggio della Malpensata nell’ampliamento del Parco Ermanno Olmi costituisce un esempio significativo di depavimentazione inserita nella Strategia di transizione climatica «Cli.C. Bergamo», promossa dal Comune insieme al Parco dei Colli di Bergamo, a ERSAF e a Legambiente Lombardia, con il sostegno di Fondazione Cariplo e Regione Lombardia. Il percorso partecipativo avviato nel 2022 ha consentito di confrontare l’incremento del verde con la riduzione dei parcheggi, l’accessibilità, i collegamenti ciclopedonali e gli usi ricreativi richiesti dal quartiere^[xvi]. L’intervento, ultimato nel luglio 2025, non si è limitato alla rimozione della pavimentazione, ma ha affrontato anche le condizioni del terreno sottostante. Le indagini ambientali svolte nel 2019 e nel 2020 avevano infatti reso necessarie la rimozione di materiali contaminati e la messa in sicurezza permanente di parte dell’area, mediante uno strato impermeabile di separazione, apporto di terreno idoneo e opere di drenaggio e laminazione. Proprio la dichiarata presenza dello strato di separazione conferma la necessità di distinguere tra la creazione di una superficie vegetata e drenata dal pieno ripristino della continuità idrologica con il sottosuolo. L’esperienza merita rilievo in quanto mostra, in linea con quanto sin qui esposto, lo sforzo dell’amministrazione orobica di concepire la depavimentazione come recupero partecipato funzionale dello spazio e non come semplice eliminazione della crosta asfaltata^[xvii].

Diversa è l’esperienza di Milano, dove la depavimentazione è stata assunta come componente di una programmazione climatica estesa alla scala urbana. Il Piano Aria e Clima, approvato con deliberazione del Consiglio comunale 21 febbraio 2022, n. 4, dedica l’azione 4.3 all’aumento della superficie drenante, prevedendo la conversione delle aree grigie pubbliche residuali in spazi verdi e permeabili e l’incentivazione di analoghi interventi nelle proprietà private, con l’obiettivo di dimezzare entro il 2030 la superficie di tali aree impermeabili^[xviii]. In una prima fase attuativa, nel 2023 il Comune ha finanziato la progettazione di tre interventi in via Toce, piazza Imperatore Tito e viale Giovanni da Cermenate, per circa 6.000 m² complessivi; il programma ha successivamente assunto dimensioni più ampie. Secondo i dati dichiarati dall’amministrazione alla stampa, dal 2023 sarebbero stati depavimentati circa 63.000 m² e, ai ventisette interventi già programmati, avviati o conclusi, si sarebbero aggiunte altre ventisette aree, individuate anche mediante una mappa che combina temperature superficiali e vulnerabilità socioeconomica dei quartieri^[xix].

Rispetto all’inserimento della depavimentazione nella disciplina urbanistica avviato da Genova e all’intervento puntuale realizzato a Bergamo, si potrebbe dire che l’amministrazione di Milano abbia tentato di definire un programma replicabile e territorialmente selettivo. I dati disponibili misurano tuttavia soprattutto superfici e numero degli interventi, non le prestazioni conseguite. La valutazione dovrebbe quindi verificare infiltrazione e ritenzione delle acque, temperature superficiali, attecchimento delle alberature e qualità d’uso degli spazi, chiarendo inoltre quali opere siano contabilizzate come depavimentazione. Le superfici recuperate dovrebbero infine essere confrontate con quelle nuovamente impermeabilizzate poiché senza un saldo comunale complessivo, risultati apprezzabili alla scala di quartiere potrebbero rimanere marginali rispetto alle trasformazioni urbane nel loro insieme.

Nel confronto europeo, Parigi ha offerto un’esperienza più matura per continuità, diffusione e valutazione. Nato dalla Stratégie de résilience del 2017 e confluito nel Plan Climat 2024-2030, il programma ha trasformato, al gennaio 2025, 203 cortili scolastici e 5 cortili di asili nido, con l’obiettivo di raggiungere complessivamente 360 Cours Oasis entro il 2030. La depavimentazione è stata inserita in una trasformazione capace di combinare suoli permeabili, vegetazione, ombra, gestione delle acque, materiali differenziati e riorganizzazione degli usi didattici e ricreativi. Rispetto alle esperienze italiane considerate, Parigi ha applicato un metodo comune a una rete di attrezzature pubbliche, collegando adattamento climatico, benessere infantile, riequilibrio degli spazi e, in alcuni casi, apertura al quartiere.

Sui dieci cortili pilota finanziati dal programma europeo Urban Innovative Actions^[xx], rilevazioni microclimatiche, prove sui materiali e osservazioni degli usi hanno confermato che i risultati non dipendono dalla sola rimozione dell’asfalto, ma dall’interazione tra suolo, ombra, alberi, acqua, materiali e configurazione del sito. La diffusione del modello ha però evidenziato anche la necessità di coordinare uffici e comunità scolastiche e di definire manutenzione e responsabilità per l’apertura extrascolastica^[xxi].

A Berlino, invece, tra il 2010 e il 2025 la città ha costruito un catasto georeferenziato delle superfici pubbliche e private potenzialmente depavimentabili, raccogliendo dati su proprietà e disponibilità, usi, tipo di impermeabilizzazione, ostacoli pianificatori, difficoltà tecnica e tempi di attuazione. Nell’agosto 2025 il catasto comprendeva 197 aree, delle quali 39 integralmente e dieci parzialmente depavimentate^[xxii]. Il patrimonio informativo è utilizzato anche per individuare aree destinate a misure compensative; la stessa amministrazione precisa tuttavia che la rimozione dei rivestimenti deve essere accompagnata dal ripristino delle funzioni naturali o almeno di uno strato di suolo radicabile. Su tale base è in corso di elaborazione, con conclusione prevista entro il 2026, un programma urbano volto a definire criteri di priorità, obiettivi, stime dei costi e un sistema stabile di rilevazione e monitoraggio^[xxiii].

7. Dall’arredo urbano all’interesse generale

Affinché la depavimentazione non si riduca a un intervento di arredo urbano, tale pratica dovrebbe essere motivata in relazione alle funzioni ambientali che si intendono ripristinare e valutata anche nei suoi effetti distributivi. La trasformazione modifica infatti usi dello spazio, costi e benefici; essa può ridurre superfici destinate alla sosta o ad altre attività, incidere sull’accessibilità e richiedere oneri continuativi di manutenzione. Spetta pertanto all’amministrazione individuare il problema concretamente affrontato – rischio idraulico, isola di calore, carenza di verde o perdita delle funzioni del suolo – confrontare le alternative e scegliere, tra quelle egualmente efficaci, la soluzione meno gravosa, motivando i sacrifici richiesti, le eventuali misure correttive e i risultati attesi. La partecipazione, in questa prospettiva, come dimostrato dall’esperienza bergamasca, non attribuisce un potere di veto sull’intervento, ma contribuisce alla completezza dell’istruttoria e alla sua proporzionalità.

L’interesse generale non può tuttavia essere dimostrato attraverso il solo numero dei metri quadrati inaugurati. Occorre un bilancio comunale capace di confrontare nuove impermeabilizzazioni, superfici depavimentate e suolo effettivamente rigenerato, distinguendo la semplice rimozione della copertura dal recupero delle funzioni ecologiche. Il monitoraggio dovrebbe comprendere capacità di infiltrazione, qualità del suolo, sopravvivenza delle alberature, riduzione delle temperature, costi di gestione e distribuzione territoriale degli interventi. Ciò consentirebbe di verificare che la creazione di aree verdi nei quartieri centrali non conviva con impermeabilizzazioni più estese altrove e che le risorse raggiungano anche periferie, scuole e aree produttive maggiormente esposte e meno visibili.

Il quadro europeo non richiede progetti uniformi né trasforma ogni superficie impermeabile in una condizione illegittima. Nell’attuazione del regolamento (UE) 2024/1991 e nel recepimento della direttiva (UE) 2025/2360, il legislatore statale dovrebbe però definire una grammatica comune basata su nozioni distinte di impermeabilizzazione, de-impermeabilizzazione e ripristino del suolo; una gerarchia che anteponga prevenzione e riduzione alla mitigazione, al ripristino e, soltanto in ultima istanza, alla compensazione, affidando a ISPRA funzioni tecniche e di coordinamento. Regioni e Comuni potrebbero quindi tradurre gli obiettivi nei rispettivi strumenti di pianificazione, individuando priorità territoriali, tempi, risorse e responsabilità.

Anche i costi devono essere resi visibili lungo l’intero ciclo di vita dell’opera. Per gli interventi pubblici più significativi dovrebbero essere individuati il responsabile della manutenzione, le risorse pluriennali e le scadenze per la verifica dei risultati. Progetto, capitolato e contratto dovrebbero collegare pagamenti, garanzie e obblighi correttivi a prestazioni misurabili, secondo un’impostazione orientata al risultato e non alla sola esecuzione materiale. Gli obblighi gravanti sui privati andrebbero invece graduati distinguendo nuove costruzioni, ristrutturazioni rilevanti e patrimonio esistente, accompagnandoli, quando necessario, con incentivi, termini adeguati e correttivi sociali. Il sacrificio individuale non può impedire in assoluto un intervento di interesse generale, ma neppure essere imposto in modo indifferenziato ai soggetti meno capaci di sostenerne i costi^[xxiv].

Infine, il monitoraggio dovrebbe rendere conoscibili anche gli insuccessi individuando alberi non attecchiti, ristagni, prestazioni inferiori alle attese, usi compromessi e maggiori oneri di manutenzione. Un rapporto nazionale fondato su dati aperti e serie storiche dovrebbe confrontare i territori, indicando altresì ritardi, risorse non utilizzate e diseguaglianze tra quartieri. La depavimentazione potrebbe così divenire una politica pubblica verificabile, nella quale obiettivi europei, standard nazionali, programmazione regionale e decisioni comunali confluiscano in una sequenza leggibile che passa dalla selezione motivata delle aree, dalla partecipazione della cittadinanza, dal progetto proporzionato alle circostanze, dalla gestione prestazionale per concludersi con controllo dei risultati, manutenzione e godimento collettivo.

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NOTE:

[i] European Commission: Directorate-General for Environment, Guidelines on best practice to limit, mitigate or compensate soil sealing, Publications Office, 2012, https://data.europa.eu/doi/10.2779/75498.

[ii] R. O’Riordan, et. al, The ecosystem services of urban soils: A review, Geoderma, Vol. 395, 2021, https://doi.org/10.1016/j.geoderma.2021.115076.

[iii] C. Vieillard, et al., Impacts of soil de-sealing practices on urban land-uses, soil functions and ecosystem services in French cities, in Geoderma Regional, vol. 38, 2024, https://doi.org/10.1016/j.geoderma.2021.115076.

[iv] La legge 28 giugno 2016, n. 132 attribuisce al Sistema nazionale a rete per la protezione dell’ambiente (SNPA), coordinato da ISPRA, funzioni generali di monitoraggio dello stato dell’ambiente. In tale quadro, ISPRA e SNPA producono e aggiornano annualmente la cartografia e gli indicatori relativi al consumo di suolo e alle trasformazioni territoriali.

[v] ISPRA, Consumo di suolo, dinamiche territoriali e servizi ecosistemici. Edizione 2024, Rapporti 415/2024, ISPRA, Roma, 2024, p. 3.

[vi] Klaus, V.H., Řehounková, K., Valkó, O. et al Countries need ambitious urban biodiversity targets under the EU Nature Restoration Law. npj Urban Sustain 5, 22 (2025), https://doi.org/10.1038/s42949-025-00218-8.

[vii] Camera dei deputati, Servizio Studi, Disposizioni per il contenimento del consumo di suolo e la rigenerazione urbana, A.C. 1179, Dossier n. 176, 2 ottobre 2023, pp. 1–13.

[viii] Corte dei conti, Sezione delle autonomie, Referto sulla gestione territoriale della prevenzione, mitigazione e contrasto del dissesto idrogeologico, deliberazione 23 luglio 2026, n. 14/SEZAUT/2026/FRG, spec. pp. 1-5, 171–172 e 214–216; per la Lombardia, pp. 190-191.

[ix] P. Urbani, Il consumo di suolo e la pianificazione urbanistica nella legislazione regionale, in Rivista giuridica dell’urbanistica, n. 1/2026, pp. 141-147.

[x] G. Iovino, Il consumo di suolo e la sua regolamentazione in Italia, in Geotema, n. 69, Pàtron, Bologna, 2022, pp. 11–23.

[xi] In questo senso particolare valore assumono iniziative volte a favorire la partecipazione dei cittadini direttamente interessati come quelle avviate dall’amministrazione comunale di Bergamo, in Comune di Bergamo, Clic Bergamo Malpensata. Modulo d’iscrizione agli incontri pubblici per l’intervento di depavimentazione del parcheggio nel quartiere Malpensata, pagina web relativa al percorso partecipativo, 2022, disponibile all’indirizzo: https://www.comune.bergamo.it/clicbergamomalpensata; cfr. anche https://www.legambientebergamasca.it/2022/05/13/cli-c-bergamo-interventi-di-depavimentazione-per-promuovere-ladattamento-ai-cambiamenti-climatici/

[xii] W. Gasparri, Suolo, bene comune? Contenimento del consumo di suolo e funzione sociale della proprietà privata, in Diritto pubblico, 2016, n. 1, pp. 69–190.

[xiii] B. SOWIŃSKA-ŚWIERKOSZ – J. GARCÍA, A new evaluation framework for nature-based solutions projects based on the application of performance questions and indicators approach, in Science of the Total Environment, 2021, vol. 787, 147615; A. RÖDL – A. ARLATI, A general procedure to identify indicators for evaluation and monitoring of nature-based solution projects, in Ambio, 2022, vol. 1, pp. 2278-2293; P. LARREY-LASSALLE et al., Life Cycle Assessment Applied to Nature-Based Solutions: Learnings, Methodological Challenges, and Perspectives from a Critical Analysis of the Literature, in Land, 2022, vol. 11, art. 649.

[xiv] N. PANNICKE-PROCHNOW – J. ALBRECHT, Unsealing: Benefits, Potentials, Legal Provisions and Funding: The German Experience, in H. GINZKY et al. a cura di), International Yearbook of Soil Law and Policy 2022, Springer, Cham, 2023, pp. 83-106.

[xv] Comune di Genova, Urbanistica: suolo e verde riconosciuti nel PUC come infrastrutture ecosistemiche 26 aprile 2026, n. 8, https://smart.comune.genova.it/comunicati-stampa-articoli/urbanistica-suolo-e-verde-riconosciuti-nel-puc-come-infrastrutture.

[xvi] Comune di Bergamo, Cli.C Bergamo. Percorso di progettazione partecipata per l’ampliamento del parco della Malpensata, 26 maggio 2022, nel portale istituzionale Reti di quartiere, disponibile all’indirizzo: https://retidiquartiere.comune.bergamo.it/bergamo-partecipa/cli-c-bergamo/, viene dato anche atto dell’ampliamento del parco di 4.573,55 m² e l’incremento della superficie vegetata di 2.861 m², oltre ai 131 m² realizzati lungo via Carnovali.

[xvii] A. Casablanca, Bergamo, inaugurato l’ampliamento del “Parco Olmi” al quartiere Malpensata, in «Informatore Orobico», 31 luglio 2025, contenente i dati diffusi dal Comune di Bergamo in occasione dell’inaugurazione del 30 luglio 2025.

[xviii] Comune di Milano, Piano Aria e Clima, deliberazione del Consiglio comunale 21 febbraio 2022, n. 4, azione 4.3, si veda in proposito https://cittaclima.it/portfolio-items/milano-il-piano-aria-e-clima/.

[xix] Evangelista, Milano, l’assessora Grandi: «Meno cemento e alberi contro il caldo, avrei voluto fare di più», in «Corriere della Sera – Milano», 16 maggio 2026; Ead., Milano: via l’asfalto da 27 strade per combattere il caldo, ivi, 16 luglio 2026; Comune di Milano, Ambiente. A Milano 27 cantieri per una “città spugna”, 4 gennaio 2026, disponibile all’indirizzo: https://www2.comune.milano.it/-/ambiente.-a-milano-27-cantieri-per-una-citta-spugna-. Il comunicato documenta per piazza Imperatore Tito un intervento complessivo di oltre 4.200 m². In piazza Imperatore Tito il comunicato comunale del 4 gennaio 2026 documenta un intervento complessivo di oltre 4.200 m², allora di prossima apertura, volto a sostituire superfici asfaltate con verde e suoli drenanti.

[xx] https://uia.urban-initiative.eu/en.

[xxi] Les cours de récréation des écoles et collèges parisiens sont progressivement transformées en «oasis».  L’objectif est de créer des espaces rafraîchis, plus agréables à vivre au quotidien et mieux partagés par tous, https://www.paris.fr/pages/les-cours-oasis-7389; F. Delaunay, La renaturation des sols des écoles parisiennes au prisme des services écosystémiques: élaboration d’un outil d’aide à la décision dans le cadre du programme cours Oasis de la ville de Paris, Projets de paysage, Revue Scientifique sur la conception et l’aménagement de l’espace, 27/2022; M. Sitzoglou, OASIS takes off! – Final Journal, Urban Innovative Actions, 18 dicembre 2023.

[xxii] Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt Berlin, Erfassung von Entsiegelungspotenzialen in Berlin (2010–2025), https://www.berlin.de/sen/uvk/umwelt/bodenschutz-und-altlasten/vorsorgender-bodenschutz/vorsorgender-bodenschutz-nichtstofflich/entsiegelungspotenziale/; Umweltatlas Berlin, Entsiegelungspotenziale 2025 – Kartenbeschreibung, https://www.berlin.de/umweltatlas/boden/entsiegelungspotenziale/fortlaufend-aktualisiert/kartenbeschreibung/.

[xxiii] Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt Berlin, Workshop zum Berliner Entsiegelungsprogramm: Erste Arbeitsergebnisse vorgestellt, 18 marzo 2026, https://www.berlin.de/sen/uvk/presse/pressemitteilungen/2026/pressemitteilung.1653831.php.

[xxiv] In termini analoghi, con riferimento alla decarbonizzazione del patrimonio immobiliare, I. Baisi, La funzionalizzazione energetico-climatica della proprietà immobiliare: soggetti, strumenti e strategie per la decarbonizzazione urbana, in Federalismi.it, n. 22/2026, pp. 1-24, sottolinea l’esigenza di integrare pianificazione urbana, prestazioni misurabili, strumenti contrattuali orientati al risultato e tutela dei soggetti vulnerabili.